वर्टिकल बेंगलुरु: कर्नाटक के नए फ्लोर एरिया रेशियो (FAR) नियम कैसे बदलेंगे आपके घर खरीदने का अनुभव

औद्योगिक क्षेत्रों में फ्लोर एरिया रेशियो को बढ़ाकर 5.2 करने का राज्य सरकार का फैसला, आसमान छूती प्रॉपर्टी कीमतों पर लगाम लगाने के लिए 'हाई-डेंसिटी वर्टिकल लिविंग' (ऊंची इमारतों में रहने) की ओर एक बड़ा बदलाव है।

बेंगलुरु में किफायती घर तलाश रहे खरीदारों के लिए शहर का स्काईलाइन जल्द ही बदलने वाला है। कर्नाटक औद्योगिक क्षेत्र विकास बोर्ड (KIADB) ने अपने औद्योगिक क्षेत्रों में फ्लोर एरिया रेशियो (FAR) को आधिकारिक तौर पर 3.25 की पिछली सीमा से बढ़ाकर अधिकतम 5.2 कर दिया है। इस नीतिगत बदलाव का उद्देश्य शहर में घरों की भारी कमी को दूर करना है, जिससे डेवलपर्स को ऊंची इमारतें बनाने और एक ही जमीन के टुकड़े पर अधिक फ्लैट्स बनाने की अनुमति मिलेगी।

वर्टिकल ग्रोथ के गणित को समझना

इस बदलाव को समझने के लिए यह जानना जरूरी है कि जगह की गणना कैसे की जाती है। FAR किसी इमारत के कुल फ्लोर एरिया और उस पर बनी जमीन के क्षेत्रफल का अनुपात होता है। नए दिशानिर्देशों के तहत, स्वीकार्य ऊंचाई और घनत्व सीधे सड़क की चौड़ाई से जुड़े हैं। 30 मीटर से अधिक चौड़ी सड़कों पर स्थित औद्योगिक भूखंड अब 5.2 FAR सीमा तक पहुंच सकते हैं। 24-30 मीटर चौड़ी सड़कों पर बने प्रोजेक्ट्स को 4.8 की अनुमति है, जबकि 18-24 मीटर चौड़ी सड़कों पर यह सीमा 4.0 है। यहां तक कि 12-18 मीटर चौड़ी सड़कों पर भी इसे बढ़ाकर 3.6 कर दिया गया है, जबकि 12 मीटर से कम चौड़ी सड़कों के लिए यह 2.45 से 2.8 के बीच है।

डेवलपर्स के लिए इसका मतलब है कि वे अब काफी ज्यादा मंजिलें बना सकेंगे। ऐसे शहर में जहां जमीन कम है और आबादी लगातार बढ़ रही है, वर्टिकल विस्तार ही हाउसिंग सप्लाई बढ़ाने का सबसे तार्किक रास्ता है।

यह क्यों महत्वपूर्ण है: बेंगलुरु की कीमतों का पेच

इस कदम का समय संयोग नहीं है। हालिया Q1 2026 के आंकड़ों के अनुसार, बेंगलुरु वर्तमान में मुंबई के बाद भारत का दूसरा सबसे महंगा रियल एस्टेट बाजार है, जहां कीमतें 9,785 रुपये प्रति वर्ग फुट तक पहुंच गई हैं। एक ही इमारत में उपलब्ध फ्लैटों की संख्या बढ़ाकर, सरकार का लक्ष्य बाजार में पर्याप्त इन्वेंट्री तैयार करना है ताकि प्रॉपर्टी की कीमतों में नरमी लाई जा सके।

हालांकि, इसमें एक पेंच है। जो डेवलपर्स अपने FAR का अधिकतम लाभ उठाना चाहते हैं, उन्हें राज्य सरकार को प्रीमियम शुल्क देना होगा। हालांकि सैद्धांतिक रूप से सप्लाई बढ़ने से कीमतें कम होनी चाहिए, लेकिन ये अतिरिक्त विकास लागत संभवतः खरीदारों पर ही डाली जाएगी। क्या नए अपार्टमेंट्स की भारी संख्या इन अतिरिक्त शुल्कों की भरपाई कर पाएगी, यह निवेश करने वालों के लिए सबसे बड़ा सवाल है।

बड़ी तस्वीर

यह नीतिगत बदलाव केवल ऊंची इमारतें बनाने के बारे में नहीं है; यह औद्योगिक गलियारों में आवासीय जरूरतों को एकीकृत करने का एक ढांचागत प्रयास है। यह इस बात को स्वीकार करता है कि बेंगलुरु जैसे बड़े शहर के लिए पुराना 'हॉरिजॉन्टल' (क्षैतिज) विस्तार मॉडल अब टिकाऊ नहीं है। मौजूदा औद्योगिक केंद्रों को सघन बनाकर, सरकार शहरी फैलाव को रोकने और केंद्रित विकास को बढ़ावा देने की कोशिश कर रही है। आम खरीदार के लिए, यह बदलाव शहर में घर खरीदने के भूगोल को बदल देगा और उन औद्योगिक गलियारों की ओर रुचि बढ़ाएगा जिन्हें पहले नजरअंदाज किया जाता था। जैसे-जैसे शहर इस हाई-डेंसिटी चरण में प्रवेश कर रहा है, अब ध्यान इस बात पर होगा कि क्या मौजूदा बुनियादी ढांचा—सड़कें, पानी और बिजली—इन ऊंची और सघन इमारतों का बोझ उठा पाएगा।